中古住宅は、買う前の確認が9割です
こんにちは。徳島で50年以上、地域に根ざした家づくりを続けているセイコーハウジングの元木です。
ここ数年、弊社でもリノベーションのご依頼が増えており、「中古物件を購入してリノベーションしたいんですけど...」というご相談をいただく機会が多くなってきました。
中古住宅をリノベーションするという選択肢は、今や住まいの選び方のひとつとして広く知られるようになってきました。
ただ、実際にご相談を受けると、「価格が安そうだから」「気に入った立地だから」という理由だけで進めてしまい、後から想定外の費用がかかったり、将来的な建て替えや増改築に制限があると分かったりするケースもあります。
リノベーション前提で中古物件を選ぶ場合は、「価格」「立地」「見た目」だけでなく、「耐震補強や断熱改修が必要か」「購入後に工事費がいくらかかりそうか」「法律上問題ないか」などあらゆる角度から判断することが大切です。
だからこそ今回は、中古物件を購入してリノベーションを検討している方に向けて、知っておいてほしいポイントをお伝えしていきたいと思います。
まずは中古住宅リノベーションのメリットとデメリット・注意点も正直にお話ししていきます。
弊社施工物件：リノベーション前▼
弊社施工物件：リノベーション後▼
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◎ 中古住宅リノベーションのメリット
新築より価格を抑えやすい
中古住宅は新築より価格を抑えやすく、条件に合う物件を選びやすい点がやはり一番の魅力だと思います。近年は建築費や資材費の上昇もあり、新築の価格が以前よりさらに高くなってきているため、中古住宅を購入してリノベーションする選択肢を考える方が増えています。
ただし、物件価格だけでなく、購入後の修繕費・リノベーション費を含めた「総額」で判断することが重要です。後述しますが、安い物件でも工事費がかさむケースは少なくありません。
実際の住宅を自分の目で確かめられる
中古住宅はすでに建っているため、間取り・日当たり・隣家との距離・周辺の雰囲気を現地で確認できます。図面だけでは分かりにくい光の入り方や風通し、生活騒音なども感じ取ることができ、住んだ後の暮らしをリアルに想像しやすい点は大きなメリットです。
朝・昼・夜、平日・休日と時間帯を変えて現地を見ておくと、より判断しやすくなります。
新耐震基準で建てられた物件が出回っている
「中古住宅は古くて不安」というイメージを持つ方もいますが、現在は1981年6月以降の新耐震基準、さらに木造住宅では2000年6月以降の基準改正を踏まえた物件も中古物件市場に出てきています。
ただし、「新耐震基準だから安心」と断定はできません。建築時期だけでなく、建物の状態・基礎・耐力壁の配置・接合金物・過去の修繕履歴など、実際の状態を確認することが大切です。
一定の条件を満たせば住宅ローン控除を利用できる場合がある
中古住宅でも条件次第で住宅ローン控除の対象になる場合があります。
床面積・所得要件・耐震性・住宅性能などが関係し、2026年以降は制度内容に変更が見込まれています。「自分の物件は対象になるか」は、購入前に不動産会社や工務店などに確認しておくことをおすすめします。
弊社施工物件：リノベーション前▼
弊社施工物件：リノベーション後▼ 
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◎中古住宅リノベーションのデメリット・注意点
修繕費が想定以上になることがある
リノベーション前提で購入するとき、最も気をつけてほしいのがこの点です。
屋根・外壁・給排水管・シロアリ対策・雨漏りなどは、暮らしの安全性に関わるため、優先して対応が必要になる場合があります。
「物件は安く買えたけれど、直すところが多くて結果的に高くなった」という事態を避けるためにも、購入前の段階で工務店と一緒に概算費用を確認しておくことが大切です。
また、古い住宅をリノベーションする際には、アスベスト含有建材の確認も必要です。解体・改修工事では工事対象部分についてアスベストの事前調査が義務となっており、内見だけで判断するのは難しいため、購入前に工務店へ相談しておきましょう。
耐震性は「築年数」だけでは判断できない
1981年以前の旧耐震基準の住宅は耐震性に問題があります。1982年以降の新耐震基準の住宅であっても、建物の状態や補強履歴によっては耐震性の確認が必要になります。
リノベーション前提で中古物件を選ぶ際は、耐震診断の有無・補強履歴・基礎の状態・耐力壁の配置など、実際の建物を確認することが重要です。
大幅な間取り変更できないある場合もある
柱や壁は撤去できない場合があります。そのために希望のLDKが実現できないこともあります。また、2025年4月以降の4号特例見直しにより、木造戸建ての大規模なリフォームでは建築確認が必要になるケースがあります。特に主要構造部（壁・柱・床・はり・屋根など）を大きく改修する場合は、事前に工務店や行政窓口に確認しておきましょう。
メリットとデメリットを知った上で、続いて、気になるのがリノベーションを前提とした中古物件の選びではないかと思います。
確認ポイントをわかりやすくまとめてみましたので一緒に確認していきましょう。
◎リノベーション前提の物件選び｜確認ポイント
① 耐震性：築年数より、診断結果で判断
中古住宅の耐震性を見極めるには、「耐震基準」「耐震診断」の2つが確認のポイントになります。
建築時期については、1982年以降の新耐震基準、木造住宅では2000年以降の基準改正が目安です。旧耐震基準（1981年以前）の住宅は、大規模地震での倒壊リスクが高いとされているため、築年数と併せて確認しましょう。
耐震診断については、「耐震診断による上部構造評点」で耐震性を確認します。
この図からも築年数だけで安心せず、建築時期・耐震診断の結果を合わせて確認することが大切です。
弊社では、リノベーション物件においても「診断なしに工事しない」を原則にしています。診断→補強計画→施工という手順を丁寧に踏み、上部構造評点1.0以上（耐震等級1相当レベル）を確保することを施工の基準としています。建物の状態はそれぞれ異なりますが、「この基準を下回らない」という姿勢はどの物件でも変わりません。
② 総費用：物件価格だけで判断しない
物件価格以外にも、仲介手数料・不動産取得税・火災保険・登記費用などの諸費用がかかります。さらにリノベーションでは、耐震補強・断熱改修・水回り交換・屋根外壁の修繕が重なることもあります。
「物件価格＋諸費用＋修繕費＋リノベーション費」の総額で判断することが、後から後悔しない物件選びの基本です。購入前に工務店と概算費用を確認しておくと、予算の見通しが立てやすくなります。
③ 修繕履歴・建物の状態
屋根・外壁・給排水管・シロアリ対策・耐震補強などの修繕履歴を確認しましょう。
過去の修繕内容によって、購入後に必要な工事や費用も変わってきます。
④ 増改築・再建築の可否
前面道路の幅や接道条件によっては、再建築や増改築が制限される場合があります。再建築不可物件は価格が安く見えても、住宅ローンが組みにくかったり、将来の改修に制限が出たりすることがあります。建ぺい率・容積率・違法建築の有無も、購入前に確認しておきましょう。
⑤ ハザードマップと周辺環境
洪水・土砂災害・高潮・津波などのハザードマップは、物件選びの段階で必ず確認しておきましょう。災害リスクは建物だけでなく、周辺の道路や避難経路にも関わります。駅・病院・学校・商業施設へのアクセスとあわせて、時間帯を変えて複数回現地を見ておくと、日常の暮らしをより具体的にイメージできます。
次に中古住宅内見時に「ここだけは見ておいて！」というポイントを３つまとめてみました。
◎内見時に見ておきたいポイント
水回り・シロアリ
浴室・洗面所・キッチンのカビ・木くず・湿気・においを確認。床の沈み、柱や敷居の柔らかさも要チェックです。
外壁・屋根
ひび割れ・塗装のはがれ・軒天の状態に加え、室内側の天井・壁のシミや押し入れのにおいも確認（雨漏りの痕跡）。
基礎
斜め方向のひび割れ・幅の広いひび割れがある場合は専門家に確認を。小さなひび割れでも原因によっては注意が必要です。
◎ まとめ
中古物件を購入してリノベーションする選択肢は、徳島でもここ数年で確実に増えてきています。うまく進めれば、新築とは違う魅力のある住まいづくりができますが、耐震性・修繕費・法的な制限・税制・アスベスト調査など、事前に確認しておきたいことも少なくありません。
正直なところ、購入前の段階だけで建物の状態を正確に判断するのは、簡単ではありません。
だからこそ、物件の内見や検討段階から、地域の気候や暮らし方を理解した工務店・建築士と一緒に動くことをおすすめしています。
セイコーハウジングでは、物件探しの段階からご相談いただくケースも多く、実際に内見に同行して建物の状態を一緒に確認することもあります。後悔しない家づくりのために、物件選びの段階から弊社の経験を役立てていただければと思っています。
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